“破局”长租公寓行业下半场 长租公寓电商案例分析

　　优客逸家瞄准物业增值服务商

　　四川优客星空公寓管理有限公司是国内领先的数字化“租住服务运营商”，旗下的优客逸家多年来致力于长租公寓领域，并取得优异成绩，目前管理公寓房屋数超过 17000 间，累积为 10000+ 业主、100000+ 租客提供服务。面对新的市场形势，2019 年优客逸家迎来转型，将大力发展 “托管分账 + 银行资金监管”模式，构建房屋租住、买卖等相关业务的新互联网体系。

　　北漂回蓉，搅局长租公寓行业

　　在创立优客逸家之前，刘翔当了 10 年“北漂”。2011 年，刘翔回到成都，偶然得知朋友在做“二房东”生意。作为一个拥有多年租房经历的人，刘翔对租房市场的痛点深有体会。进行一番调研后，他开始了在租房领域的创业，成立了优客逸家。次年 2 月，刘翔带着他的 60 万启动资金，在成都市青羊区完成了优客逸家的第一间房装修，同时公司也注册完毕落户成都。

　　遗憾的是，由于定位错误、价格偏高，这两套位于市中心的公寓接受度并不乐观。随后刘翔带领团队迅速调整产品定位，从第三套房的设计装修开始，改为单间出租，很快在市场上溅起水花，出租率逆转并带来可观销量。2014 年 4 月，优客逸家公寓在武汉正式开租，后进驻北京、杭州等市场。

　　2013 年，优客逸家获源渡创投 300 万人民币天使投资;同年 9 月，再获君联资本 400 万美元 A 轮融资;2014 年 11 月，优客逸家宣布，已获得来自经纬中国、君联资本、海纳亚洲基金等多方投资的 2200 万美元 B轮融资;2018 年，优客逸家完成 C1 轮融资，投资方为深创投、绿城服务、星河地产、君联资本、经纬中国、海纳亚洲(SIG)。目前公司已经完成了 C3 轮融资，股权累计融资金额近 5 亿元人民币。

　　随着长租市场的玩家越来越多，刘翔表示，优客逸家需要加快自己的发展节奏，而用股权融资拿到的钱进行扩张，从企业长远发展来看并不是最好的选择。

　　关于长租公寓的游戏规则，有一个形象的比喻：一个赛道上，每个参与者都单手托着一只装满了水的碗往前跑，比赛的赢家是速度最快且碗里的水剩得最多的那一个。长租公寓这种重资产的行业，没有资本青睐固然无法走得更长远，但自身的运营能力才是考验企业是否能够良性发展的关键指标。近两年的市场变化，让刘翔也对长租公寓领域有了新的思考。

　　2019 年，刘翔带领着优客逸家停止了包租投资扩张的二房东模式，转而发展 “托管分账 + 银行资金监管”模式。同时，公司的运营模式也逐渐转向资产管理运营及与物业建立双赢分账的新业务模式。

　　战略转型，打造物业的增值服务商

　　根据发展战略，进入转型阶段的优客逸家将围绕物业 - 房屋 - 资产管理为业务轴，打造物业的增值服务商，政府资产管理商，通过提升服务和打造平台，构建房屋租住、买卖等相关业务的新互联网体系。

　　在 “房住不炒”的背景下，资产的持有者们正面临如何通过长期运营来获取稳定的租金回报率和现金流，从而实现资产的持续保值与增值的挑战，提升资产运营管理能力成为资产增值保值的迫切需求。

　　优客逸家依托股东之一的绿城服务集团丰富的产业资源，抓住物业公司手握多项资源却又无法与业主建立良好的沟通，无法将资源变现，极度渴望能取得更高效益的痛点，利用自身优势与多个物业公司达成合作，建立一种共赢的分账新模式。

　　同时结合多年资产运营成功经验，整合内外部优质资源，优客逸家投资超过 5000+ 万元自主研发了面向国有企业、大型资产管理机构、地产商和物业管理公司等企业和机构的资产信息管理 SaaS 平台。

　　据介绍，这套资产管理系统适用于多类别资产的统一管理，包括写字楼、商场、停车场、住宅、住房租赁、人才公寓、公租房、安置房等。目前，该 SaaS 平台已为成都城投、成都高投、杭州城发、武汉智慧城等多个国有企业提供优质的服务，并受到好评。

　　比如在招租环节，以资产管理 SaaS 为主体的数字化系统可以在用户洞察、渠道对接等方面赋能，实时反映物业出租状态，指导招商出租部门提前制定招租计划，例如与租户提前沟通续租等，同时基于对租户数据的动态分析，招商管理可以更加精细化。此外，还可以将出租状态与房产中介、房产信息平台进行在线化对接，招商信息分发效率和实时性大幅度提升。通过部署公寓管理 SaaS 进行租约管理和房源的上下架，中小公寓运营商可以通过公寓管理 SaaS 平台把真实房源信息实时对接到 58、贝壳找房、闲鱼等流量平台上，拓展获客渠道。

　　据透露，未来一年内，优客逸家将完成优客星空平台的生态链建设，打通物业公司渠道，用轻模式重启大规模业务扩张，2020 年房屋运营间数达到 20 万间，2021 年达到 100-150 万间，并启动 IPO;未来五年内，通过数字化、智能化，赋能发展战略，根据优客逸家已经形成的主导产业规模和发展趋势 , 未来五年总体思路是：巩固租住服务运营优势，发展不动产交易和不动产金融服务能力，加强全产业链数字化、智能化建设，打造全国领先的不动产整合运营平台。